Bundestag beschließt neue Corona-Regelung zum Gewerbemietrecht

Der Gesetzgeber hat die nachfolgende Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) beschlossen:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass diese Vermutung nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB gilt. Damit ist der Umstand gemeint, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist und sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. In den bisherigen Gerichtsurteilen wurden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Mit der gesetzlichen Neuregelung will der Gesetzgeber zumindest insoweit Klarheit, dass die Corona-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Unabhängig davon müssen die Gerichte aber weiterhin unter Berücksichtigung des Einzelfalls entscheiden, ob eine Anpassung der Miete angemessen ist.

Mieter trägt das Verwendungsrisiko

Bisher haben die meisten Gerichte bei der Frage, wer das Verwendungsrisiko trägt, zugunsten der Vermieter entschieden und eine Mietminderung während des Zeitraums behördlich angeordneter Schließungen überwiegend abgelehnt. (so zB die Landgerichte Heidelberg (Urteil v. 30.07.2020, 5 O 66/20), Zweibrücken (Urteil v. 11.09.2020, HK O 17/20) Frankfurt (Urteil v. 02.10.2020, 2-15 O 23/20) und  Stuttgart (Urteil v. 19.11.2020, 11 O 215/20).

Begründet wird dies damit, dass die behördlichen Anordnungen zur Schließung von Geschäften nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Mietsache stünden. Der Vermieter überlässt nach wie vor die Mieträume dem Mieter in eine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und komme deshalb seiner vertraglichen Pflicht in vollem Umfang nach.

Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage käme zwar aufgrund Corona-bedingten Schließungen grundsätzlich in Betracht. Der Vertrag sei aber nur dann anzupassen, wenn einer Partei, insbesondere hinsichtlich der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am Mietvertrag unter unveränderten Umständen nicht zugemutet werden könne. Diese Unzumutbarkeit sei letztendlich aber nur bei Existenzgefährdung oder vergleichbaren Fällen anzunehmen. Vorübergehende Umsatzeinbußen allein würde nicht ausreichen.

Von dieser Auffassung weicht bislang lediglich das Landgericht München I (Urteil v. 22.09.2020, 3 O 4495/20) ab und anerkennt zugunsten des Mieters ein Recht zur Minderung der Miete. In einer aktuellen Entscheidung des Landgerichtes Mönchengladbach (Urteil v. 02.11.2020,  12 O 154/20) sieht dieses das Verwendungsrisiko auch beim Vermieter und nimmt eine Störung der Geschäftsgrundlage an.

Auswirkung der Neuen Corona-Regelung zum Gewerbemietrecht

Wie bereits oben ausgeführt, hat die gesetzliche Neuregelung lediglich zur Folge, dass die Corona-bedingte Schließung von Geschäften grundsätzlich zum Wegfall der Geschäftsgrundlage des Gewerberaummietvertrages führen kann. Nach wie vor hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Gewerberaummieter gegenüber dem Vermieter die Anpassung des Mietvertrages verlangen kann. Hierbei dürfte insbesondere die konkrete wirtschaftliche Situation des Mieters, die erlittenen Umsatzeinbußen sowie Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen zu berücksichtigen sein.

Praxishinweis

Im Rahmen des Neuabschlusses eines Gewerberaummietvertrages sollten unbedingt Regelungen aufgenommen werden, wen das Verwendungsrisiko im Fall einer behördlich angeordneten Betriebsschließung, Die grundsätzlich weder vom Mieter, noch vom Vermieter zu vertreten ist, trifft.

Im Fall einer außergerichtlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter über die Minderung oder Stundung der Miete Während der Corona-bedingten Schließung des Gewerberaumes, sollte im Falle eines langwierigen Mietvertrages unbedingt die erforderliche Schriftform eingehalten werden.

Für weitergehende Fragen zu diesem Themengebiet stehen Ihnen in Cottbus bzw. in Potsdam und Berlin unsere Rechts- und Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Peter Albert und Falk Hammermann gern zur Verfügung.