Bestandsschutz baulicher Anlagen – immer wieder ein Problem

Bei jeder Bestandsimmobilie im Außenbereich taucht früher oder später das Thema Bestandsschutz baulicher Anlagen auf. Der Eigentümer fragt sich, wie er mit der im Zweifel in die Jahre gekommenen Immobilie umgehen kann und umgehen darf.

bauliche Anlagen im Außenbereich

Wenn sich die Immobilie im Innenbereich gemäß § 34 BauGB oder in einem beplanten Gebiet befindet, stellt sich das Problem im Bereich Bestandsschutz baulicher Anlagen zumeist nicht.

Existiert ein Bestandsgebäude jedoch im Außenbereich gemäß § 35 BauGB sind bauliche Maßnahmen nur bedingt möglich.

Soweit das Gebäude ursprünglich legal errichtet worden ist, genießt es sogenannten aktiven und passiven Bestandsschutz.

Gerade auf dem Gebiet der ehemaligen DDR existieren jedoch viele Gebäude, die nur mit  einer sogenannten „Duldung staatlicher Stellen“ errichtet worden sind und die sich derzeit im Außenbereich befinden. Der weitergehende Bestand dieser Gebäude hängt damit maßgeblich vom Bestandsschutz ab. Dieser wird aus Art. 14 GG  abgeleitet und bedeutet nichts weiter, als dass ein vormals legal errichtetes Gebäude durch die Änderungen der bauordnungsrechtlichen Situation nicht illegal wird, sondern Bestandsschutz genießt.

Dem Bauamt ist es damit untersagt, Sanktionen gegen  den Eigentümer eines zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr genehmigungsfähigen Gebäudes  zu verhängen.  Soweit der passive Bestandsschutz.

Der Eigentümer eines älteren Gebäudes hat naturgemäß allerdings auch das Bestreben, sein Gebäude zu erhalten und Änderungen  sowie Modernisierungen hieran vorzunehmen. Bei einem Gebäude im Außenbereich, welches ausschließlich  Bestandsschutz genießt, kann dies durchaus problematisch sein.

Instandhaltung oder Instandsetzung

Generell sind sogenannte Erhaltungsmaßnahmen zulässig. Hierzu gehören Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen, Unterhaltungsarbeiten und eingegrenzt auch Modernisierungsmaßnahmen.

Insbesondere bei Letzteren stellt sich allerdings häufig die Frage, wie weit diese Modernisierungsmaßnahmen gehen dürfen. Nicht immer sind die Wünsche des Eigentümers rechtlich realisierbar.

Die nach  den Landesbauordnungen genehmigungsfreien Instandhaltungsarbeiten umfassen lediglich vorbeugende Maßnahmen, die der Werterhaltung und Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit der baulichen Anlage dienen.

Der entscheidende Unterschied zwischen einer Instandhaltungsmaßnahme und einer genehmigungspflichtigen Instandsetzungsmaßnahme ist, dass bei genehmigungsfreien Instandhaltungsmaßnahmen die ursprüngliche Konstruktion und die äußere Gestaltung der Anlage erhalten bleiben. Sofern jedoch der Eingriff in den vorhandenen Bestand seiner Qualität nach so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt oder wenn der für die Instandhaltung notwendige Arbeitsaufwand seiner Quantität nach den Arbeitsaufwand für einen Neubau erreicht oder gar übersteigt, handelt es sich nicht mehr um genehmigungsfreie Arbeiten.  Auch Erweiterungen des Baukörpers fallen regelmäßig nicht mehr unter den Bestandsschutz.  So ist beispielsweise der Austausch der Fenster oder der Tür regelmäßig unproblematisch. Will man jedoch den Dachstuhl austauschen und das komplette Dach erneuern ist dies ein Eingriff, der die Statik des Gebäudes betreffen kann und damit nicht mehr vom Bestandsschutz  umfasst.

Die Grenzen  zwischen genehmigungspflichtig und vom Bestandsschutz baulicher Anlagen gedeckt sind häufig fließend. Soweit man sich als Eigentümer nicht sicher ist, ob es sich um eine einfache Instandhaltungsmaßnahme oder eine genehmigungspflichtige (aber nicht genehmigungsfähige) bauliche Maßnahme handelt, sollte man zuvor schriftlich das Bauamt anfragen und eine schriftliche Antwort abwarten.

Vorsicht bei Nutzungsaufgabe und Verfall eines Gebäudes

Aber nicht nur bauliche Maßnahmen können den Bestandsschutz baulicher Anlagen entfallen lassen. Auch eine sogenannte Nutzungsaufgabe bedeutet den Wegfall des Bestandsschutzes. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn das Gebäude über Jahre hinweg nicht genutzt wird. Davon zu unterscheiden ist lediglich eine kürzer währende Nutzungsunterbrechung (z.B. im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Gebäudes).

Ähnlich verhält es sich mit dem baulichen Verfall eines Gebäudes. Ist dieses soweit verfallen, dass es nicht mehr nutzbar ist, entfällt auch der Bestandsschutz. Auch eine Nutzungsänderung  führt zum Wegfall des Bestandsschutzes.  In der Praxis besteht oftmals der Wunsch,  vormals landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Gebäude im Außenbereich zu Wohnzwecken zu nutzen. Mit einem gewissen Aufwand lassen sich aus solchen Gebäuden durchaus attraktive Wohngebäude herstellen. Rechtlich stößt dies in der Regel allerdings auf erhebliche Probleme, da eine Genehmigungsfähigkeit zumeist nicht gegeben ist.

Drohende Nutzungsuntersagung

Ist der Bestandsschutz baulicher Anlagen aufgrund einer Nutzungsaufgabe, baulichen Verfalls, Nutzungsänderung oder nicht genehmigten aber genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahmen erst einmal entfallen, sind die daraus resultierenden Folgen verheerend. Zunächst wird in der Regel eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt ausgesprochen und nachfolgend eine Abrissverfügung erlassen. Die Praxis zeigt, dass die Baubehörden zwischenzeitlich mit einer gewissen Vehemenz gegen bauliche Anlagen im Außenbereich vorgehen. Man muss daher leider mit wenig Verständnis der Baubehörden rechnen und davon ausgehen, dass der Traum von der Bestandsimmobilie im neuen Outfit schnell zum Albtraum werden kann, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen im Vorfeld nicht Berücksichtigung finden.

Wir raten deshalb jedem Betroffenen, sich möglichst frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Falk Hammermann steht Ihnen insoweit gern auch begleitend im Verfahren mit den Baubehörden zur Verfügung.