In einer aktuelle Entscheidung (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14) stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte von Vermietern im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen wegen Eigenbedarf.
Vermieter kündigte wegen Eigenbedarf
Der Fall: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, das seit dem Jahr 2000 existierte, über eine ca. 130 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarf. Zur Begründung führte der Vermieter aus, er benötige die Wohnung für seinen Sohn, der in Karlsruhe studiere und in die Wohnung gemeinsam mit einem weiteren Bewohner benötige.
Die Mieter klagten gegen die Kündigung. Während das Amtsgericht der Räumungsklage noch statt gab, wies das Landgericht in der Berufung die Klage ab. Das Berufungsgericht war der Ansicht, die die Kündigung wegen Eigenbedarf sei rechtsmissbräuchlich, weil der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht sei. Für den Sohn des Klägers sei eine Wohnungsgröße von über 100 Quadratmetern unangemessen. Auf die Absicht, in der Wohnung eine Wohngemeinschaft zu gründen, komme es nicht an.
BGH: Kündigung wegen Eigenbedarf könnte wirksam sein
Entgegen der Berufungsinstanz vertritt der BGH die Ansicht, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durchaus wirksam sein könnte und verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht. Insbesondere würden die Entscheidungsgründe des Landgerichts die Einordnung der Kündigung als rechtsmissbräuchlich nicht tragen.
Zunächst weisen die obersten Zivilrichter in ihrem Urteil auf die Intention des Gesetzgebers hin, im Zusammenhang mit der Kündigung wegen Eigenbedarf das Interesse des Vermieters an der Erlangung seiner Wohnung und das Interesse des Mieters am Bestand des Mietertrages gegeneinander abzuwiegen. Hierbei müssen die Gerichte den Belangen sowohl des Mieters, als auch des Vermieters nachvollziehbar Rechnung tragen.
Pauschale Wertungen unzulässig
Welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder den nahen Angehörigen als angemessen sieht, müssten die Gerichte achten. Diese dürften deshalb den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit überprüfen, sondern nur auf Rechtsmissbrauch. Allein ein überhöhter Wohnbedarf sei aber nicht missbräuchlich.
Wörtlich führen die Richter des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senats aus:
Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden
volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu
gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine
Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den
aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von
den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.
Insgesamt müssten die Gerichte aber stets den Einzelfall prüfen. Unzulässig seien pauschale Wertungen, wie zB dass Wohnungen bestimmter Größen für eine bestimmte Personenzahl ausreichen, oder auch, dass ein bestimmtes Alter der Mieter grundsätzlich dazu führen, eine soziale Härte annehmen zu können.
Rechtstipp
Im Ergebnis kann man das Urteil des BGH als vermieterfreundlich bezeichnen. Der BGH erteilt pauschalen Bewertungen in der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter im Rahmen einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf eine klare Absage. Allein zB das Erreichen eines bestimmten Alters des Mieters führt nicht automatisch dazu, dass ein Auszug für den Mieter eine soziale Härte bedeuten würde.
Gerade aufgrund dieses Urteils ist es für den Vermieter noch wichtiger geworden, im Vorfeld einer beabsichtigten Kündigung wegen Eigenbedarf einen auf diesem Gebiet spezialisierten Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, um die Erfolgsaussichten einer solchen Kündigung deutlich zu verbessern. Hier bieten wir, HEA Hammermann Ehlers Albert, Rechtsanwälte in Partnerschaft, mit den Rechtsanwälten Peter Albert und Falk Hammermann gleich zwei erfahrene und kompetente Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, insbesondere an den Standorten in Cottbus und Potsdam, an.
